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23年來最高房貸利率 買房最艱難時刻


當前位置:房地新聞
發佈時間:2023-09-01 07:45:26  作者:本站編輯  來源:轉載自美洲中國日報

8月底的抵押貸款利率已經升到二十多年來最高位,使得買房異常艱難。


(綜合報導)很不幸的,30年期固定抵押貸款利率在這個月以來,已經不止有7%,甚至來到7.4%或7.5%的附近!如此高昂的利率,加上跌不下來的昂貴房價,2023年8月已經成為本世紀目前為止,住房負擔能力最差的月份。本集內容,我要和大家來談談現在美國買房到底有多難!

近一兩週以來,抵押貸款利率的表現,在房地美方面,8月24日週四公布的平均30年固定利率是7.23%,這已經是利率連續上漲5週的表現,也是過去23年來最高的抵押貸款利率。我們可以再看「每日抵押貸款新聞」的數據,8月23日的利率落在7.36,比前一天下降0.13%,但比一個月前上漲0.38%,更是比一年前大漲1.63%,過去的52週以來,最高的利率落在7.49%,最低點是5.73%。

最近利率怎麼會這麼高呢?雖然樂觀的通貨膨脹數據,引發很多專家預測美聯儲明年將會降息,但是10年期國債收益率還是很高,所以,這通常意味著抵押貸款利率也會很高。那為何國債收益率很高呢?最主要的原因是,現在投資者越來越擔心,美國政府承擔了過多的債務,而為了償還債務,美國財政部可能會發行過多的新國債來為這些債務融資,這麽做將會把國債價值拉低,但是就會增加債券的收益率。

因此,我們現在看到固定抵押貸款利率一直在飆高,創下2000年以來的最高水平。在這一波抵押貸款利率飆升之前,亞特蘭大聯儲局就監測到住房負擔能力,已經惡化到超出了標準水平。根據「抵押貸款銀行家協會」的數據,截至8月18日的當週,房屋售價為72萬6,200美元以下的30年期抵押貸款平均合同利率為7.31%,高於前一週的7.16%。巨額貸款方面,售價超過72萬6,200美元的房屋,30年固定利率為7.27%,高於前一週的7.11%。

聯邦住房管理局支持的30年固定利率平均值,從6.93%上升至7.09%。15年期的國債收益率升至6.72%,高於上週的6.57%。

貸款申請量 大減!

2006年房地產泡沫達到頂峰時,出現過這種購房負擔能力大幅下降的情況,但是如果我們考慮到最新的抵押貸款利率飆升,今年8月將是買房最艱難的時刻。我們再看到抵押貸款銀行家協會的數據,截至8月18日,當週的抵押貸款申請量的市場綜合指數,較一週前下跌4.2%,至184.8。一年前,這個指數是270.1,顯示貸款申請大幅下降。

另外,衡量購房抵押貸款申請的購買指數,也較上週下降5%,這是1995年4月以來的最低水平,表示有更多的買家被利率遠遠的甩在後面。

房價處歷史高位

尋找美國中位數房價的買家,每月還款金額自疫情爆發前已經漲了一倍,2019年夏季,購買美國典型房價,每月還款不到1,200美元,到2023年7月已經漲到2,430美元。這些年雖然工資有所上漲,但還是遠遠落後於每月住房成本的增長。

7月份的二手房銷售量,年增長率為407萬套,經全美房地產經紀人協會的統計,又比6月份下降2.2%,比一年前更是下降16.6%,但是銷售中位價比一年前上漲1.9%,達到40萬6,700美元,房價持續處在歷史高位。

西岸百萬房產減少中

昂貴的西岸城市,是百萬房下降最多的地區,西雅圖的這個比例從去年的39.3%下降至33%,是分析中降幅最大的都會區。其次是加州的奧克蘭,從55.1%降到49%;加州的奧克斯納德(Oxnard),從40.2%降到34.5%。其它還有洛杉磯、聖地亞哥、聖荷西、舊金山、阿納海姆(Anaheim)、紐約和華盛頓特區,也都是百萬房價占比下降的大都市。

為何美國高價地區,尤其是西海岸地區,百萬美元住宅的份額大幅下降呢?因為這些市場比其它地區降溫更快。去年以來,不斷上升的抵押貸款利率和不斷裁員的科技行業,讓這些地方的許多購房者,不敢隨便踏入房地產市場。不過,近期隨著買家習慣了利率上升,和經濟趨於平穩,這些購房者現在又開始出現反彈。

到目前為止,加州百萬美元以上的房屋比例,仍然是全美最高的。首先是舊金山有81.2%,但是低於去年同期的84.2%。第二名是聖荷西有79.6%,去年是82.9%。接下來是阿納海姆、奧克蘭、聖地亞哥和洛杉磯,這些地方比去年有所下降,但是大約四成到五成的房產,仍然至少為100萬美元。

入門房產 持有成本漲三倍

穆迪分析公司的首席經濟學家馬克・贊迪表示:「更高的利率,加上更高的房價正在壓垮人們的承受能力。這就是我們幾乎沒有房屋銷售的部分原因。」穆迪對數據的檢查顯示,某些地區的住房,現在的每月還款是幾年前的三倍或近四倍。

在以工業和航空經濟而聞名的堪薩斯州的威奇托(Wichita),自2019年以來,入門房價的每月還款額增長了驚人的271%,是調查中增幅最大的,入門房價格從大約85,000美元,上漲至目前的21萬美元。

專家說利率將會下降
好消息是,有部分專家認為,利率將在今年底到明年底緩慢下降。其中,抵押貸款銀行家協會預計,到2023年第四季度,30年固定利率將降至6.2%,到2024年第四季度,進一步降至5%。不過,當然也有持相反看法的人。

總之,利率是一個相當難掌控的數據,但是我們要留意的是,如果當利率出現持續的下降,我們將很快面臨一個全新的房地產市場,許多潛在的賣家、買家可能都會同時出現。


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