（綜合二日電）根據華爾街日報報導，2021年美國房市火熱，根據抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據，2021年美國房貸業者發放的購屋貸款規模高達1.61兆美元房貸，不僅略高於2020年的1.48兆美元，更超越2005年的1.51兆美元。

圖為伊利諾州Northbrook郡正在興建中的一處建案。

美國民眾申請房貸金額破紀錄，凸顯房市火熱和過去１年來民眾對通膨飆升的反應。推動美國民眾投入房市的眾多因素，包括2021年頭幾個月疫情爆發後，美國利率降至歷史最低，以及渴望擁有更大的房子；此外，美國民眾在疫情期間薪資獲得調升，加上有錢沒地方花，存款變多，讓他們有錢可以買房。

房地產仲介商Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示：「這些額外的收入都去了一些地方，而有很大部分投入房市。」

美國就業市場強勁，各行各業全面加薪，促使很多潛在買家投入房市。根據美國勞工統計局的數據，2021年第3季所有民營部門員工的薪資平均調漲4.6%。

MBA首席經濟學家法蘭塔托尼（Mike Frantantoni）表示：「買房其實是反應對就業、財務和家庭狀況的信心。」

年輕買家是近年來拉擡美國房市的主力。根據CoreLogic的數據，在2021年的前8個月首次申請房貸的買家中，1980年代初期至1990年代中期出生的千禧年世代佔67%。

截至2021年10月為止的1年，標普CoreLogic Case-Shiller美國房價指數上漲19.1%，創下45年來的最大增幅，2021年成屋銷售預料將達到2006年以來最高水準。最近幾個月美國房價漲幅已經趨緩，但仍逼近歷史最高紀錄。

根據Realtor.com網站統計，自2020年初以來，美國房價中位數累計上漲27％，僅在2021年，美國房市的總市值就暴增9.1兆美元。

在房價漲幅排名方面，西部各州房價漲幅名列前茅。其中，自2020年初以來，蒙大拿州房價飆升57％，漲幅第1，愛達荷州（46%）、猶他州（37%）、內華達州（37%）等州漲幅也突破了30%。

　高房價也推高了美國家庭債務，也增加了民眾的房貸壓力。紐約聯邦準備銀行2021年11月發布報告稱，因價格上漲推高了與住房和汽車相關的債務，美國2021年第3季度家庭債務首次超過15兆美元，年增6.2%。

外國投資人買賣不動產獲利將課稅30％

中國今年調控房市高達586次，把房市打得奄奄一息，法拍屋4年激增190倍，有些屋主繳不出貸款，房子被法拍，賠了頭期款、房貸後，還是欠銀行貸款。

即使中國央行最近調降存款準備金率，銀行業小降主要貸款基準利率和放鬆房貸申請等，仍然沒能阻止房地產價格的繼續下跌。

反觀美國房價今年8月年增漲幅19.8％破歷史新高，今年來漲幅約2成，大陸富豪可能想轉往美國炒房，但這不是好的盤算，因為他們同樣會遇到美國打的大刀砍向商業不動產市場。

首先，拜登政府12月初宣布將打擊用現金買商業和住宅地產的洗錢行為。根據全美房地產仲介協會（NAR）的數據，全現金的房地產交易目前約占美國所有房屋銷售的三分之一。而據非營利組織全球金融誠信組織估計，在過去五年，通過美國房地產市場進行洗錢的金額達到23億美元。

再者，拜登力推的「重建美好未來」（Build Back Better）法案當中，有一條款規定，將對某些國家投資人買賣美國商業房地產賺取的獲利課稅30％，這一條規定可能會結束海外買家用來節稅的複雜操作手法。

《華爾街日報》日前報導，為了為2兆美元的社會支出法案（「重建美好未來」法案）籌集資金，民主黨正在瞄準外國房地產投資客。

海外買家利用複雜交易手法避稅

美國政府對某些國家的投資人買賣美國商業房地產從中賺取的獲利將課稅30％。但是，原本許多海外買家通過一項涉及離岸公司貸款的複雜操作，能夠避免繳納不針對美國公司徵收的資本利得稅。

現在，「重建美好未來」法案當中一項條款可能會結束這種做法。上個月，該法案獲得眾議院通過，目前正在參議院進行審議，參議院民主黨出現分裂，該法案面臨不確定的命運。在民主黨重量級參議員曼欽（Joe Manchin)12月24日表示反對該法案後，國會議員可能會對該法案進行重大修改。

但是，如果該條款保留下來，而且該法案成為法律，支持者表示該條款可以籌集數十億美元的稅收。屋主擔心這也可能導致外國購買美國商業房地產的數量會減少。

政府若開徵資本利得稅，可能會對辦公大樓、飯店和購物中心的價格造成壓力，主要是近年來歐洲、亞洲和波斯灣的投資客蜂擁買進美國大城市的商業不動產，尤其是在 2008年全球金融海嘯之後。這些投資客被美國辦公大樓、飯店、商場相對較高的收益率、穩定的美元、穩定報酬所吸引。

辦公大樓、飯店和購物中心收益率穩定

根據Real Capital Analytics數據，在過去10年，外國富豪、公司和基金總計直接買進2.26兆美元的美國商業房地產，約占同期總銷售額的14％。

Crowe LLP的不動產稅務專家Tim Trifilo 說，根據1980年的法律，來自數十個國家的基金和富豪必須在美國所得稅和本國稅法的基礎上，對其持有的美國房地產獲利繳稅30％。

Trifilo表示，稅法和法律修改，將主要影響與美國沒有稅法協定的國家投資客，例如新加坡、阿拉伯聯合酋長國、及亞洲和中東國家。大多數歐洲國家與美國有稅法協定。

許多外國投資客已經有辦法通過複雜但合法的操作來避稅。外國投資客不是直接購買美國大樓，而是在開曼群島等離岸地點開設空殼公司。

該空殼公司隨後將現金借給一家美國公司（blocker corporation，稱為繞道公司），這家美國公司購買美國大樓。然後該美商將貸款利息派送給海外的空殼公司，然後空殼公司將利息轉給外國投資客，而美商沒有直接將大樓的獲利支付給外國投資人。

過去10年外國買家占美國商業不動產的14％

專業服務公司CliftonLarsonAllen LLP負責人Mike Smith 表示，通過繞道而行，外國投資客避掉外國持有美國房產的資本利得稅，雖然他們必須繳納其他稅款，但其他稅率通常較低。

「重建美好未來」法案增加了一項新規則，該規則將使外國買方不可能使用這種手段來避稅，這可能會降低外資購買美國房地產的吸引力。

PRP LLC總裁 Paul Dougherty表示，他的公司今年在房地產上投資約12億美元，其中8成資金來自外國金主。他說，許多海外投資客利用「繞道公司」，來減少稅金的繳納。

《美國之音》報導稱，紐約天驕資產管理公司負責人郭亞夫認為，該規定可能對中國投資者的影響不大，因為要來的人「早就來了」。