美國第二季商辦空置率高達16.4%，超越2008年全球金融危機時的16.3%。

（綜合報導）據高力國際（Colliers）9月報告指出，美國第2季商辦空置率高達16.4%，超越2008年全球金融危機時的16.3%。麥肯錫全球研究院（Mckinsey Global Institute） 七月時亦發布報告，全球主要城市存在大量被閒置的辦公空間，未來恐導致商辦價值縮水達8,000億美元。全世界最大的共享辦公室WeWork先前也爆發經營問題，一度瀕臨破產。歷經疫情重壓，又逢升息浪潮，以美國為首的商用不動產市場似乎正危機四伏。

「混合辦公」型態興起 美商辦閒置率屢創新高
華爾街日報報導，舊金山辦公室空置率已超過25％，再創歷史新高。美國全國房地產經紀人協會（NAR）的資料也顯示，儘管疫情已告一段落，返回辦公室上班人數也有所回升，但截至今年第二季，全美國辦公室空置率仍達到破紀錄的13.1％。回想全球疫情初步解封的2022年，當時每個季度的空置率也只略多於12％，更別提疫情爆發前二年，辦公室空置率長期徘徊在9.5％上下。

CNBC報導則指出，歐洲、中東等城市，已有約70∼90％員工回歸辦公室，亞洲比例更高達80∼110%。會超過100％是因為疫情後一些公司進行人力擴張，導致辦公室員工比疫情前更多。然而在美國，卻仍只有40∼60%的員工回歸辦公室。顯然問題已不能歸因於前幾年因防疫需求所產生的「在家辦公」（WFH）了。

NAR認為問題的根源在於「混合辦公」型態的興起。在這股混合辦公型態潮流下，有些員工會固定在遠端工作，有些員工則會在相較過去更人性化設計的辦公室環境裡工作，另有為數不少的員工可以自行彈性調配在辦公室與在家工作的時間比例。許多組織已將這種混合辦公模式視為在家辦公的進化版。

對企業主而言，混合辦公有助提高生產力，並提供受雇者更優質的工作體驗；對需要長距離通勤的受雇者來說，節省交通時間與成本的效益更是顯著。混合式工作讓雇主有機會招募到通勤耐受距離外的人才，進而擴大了獵才範圍，對提升公司競爭力不無小補。

而生活環境與居住品質的差異，則是讓這股混合辦工潮在美國大行其道。大部分美國人住在郊區，擁有較大的房子，在家上班十分舒適。反觀亞洲大部分城市居民，不少人婚前仍與父母同住，或是自行在外租賃套、雅房，狹小侷促的鳥籠空間讓在家上班略顯誘因不足。

混合辦公潮流不僅襲捲美國民間企業，政府機關亦勇於嘗試。紐約市計劃擴大市政府機構混合辦公模式，已公告自今年6月起，數千名員工每週可遠距辦公2天，另提供無法遠距辦公者更彈性的班表。預期未來2年將影響30個市府機構及數萬名員工。

商辦價值、租金雙縮水 大升息時代潛在危機醞釀中
根據聯準會資料，包含辦公室、休閒酒店、零售店、倉庫、相關建築及土地開發貸款，有高達6成來自銀行放貸，當中又有超過三分之二是由資產規模小於1,000億美元的中小型銀行所持有。前幾年歐美市場資金寬鬆利率低，不動產物業向銀行往來相對沒有繳息上的財務困擾。但如今利率暴衝，很多靠租金收入向銀行抵押貸款的不動產物業持有者，租金收入成長的速度完全跟不上利息負擔增加的速度，無法以現有的租金收入應付暴增的利息負擔，潛在信用違約風險大增。

中小型銀行面對這樣的風險，為求自保往往極易採取緊縮貸款條件與到期不續借的措施，然而此舉無疑將使市場上資金更趨緊俏，增加借款人到期無法再融資的風險。倘若因此弄巧成拙爆發資金斷鍊潮，首當其衝的仍然會是那些持有大量商用不動產債權的中小型銀行。這也是國際信評機構穆迪八月宣布調降M&T Bank、BOK Financial、Webster Financia等美國10家中小型銀行信用評級的主要原因之一。